登1登2登3皇冠（www.22223388.com）：屋子基本靠“抢”，不加价基本买不到！涨幅创30年新高，美国房价飙升，会“崩盘”吗？次贷危时机重现吗？

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　　来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　作 者丨吴斌

　　编 辑丨李莹亮

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　　图 / 图虫

　　受低利率和求过于供等因素影响，现在美国房地产市场火爆水平已经堪比次贷危急前。

　　一名美籍华人对21世纪经济报道记者示意，“屋子太抢手了，基本都得靠‘抢’，几十人抢一套房很平时，不加价基本没法买到房。”

　　对于延续火爆的房地产市 shi[场，全球最大资管机构贝莱德本周示意，依“yi”然看好美国房地产行业，有望继续从缓慢收紧政策和通胀上升中获益。“美联储整体的鸽派态度是房地产估值乐观的要害因素。此外，通胀将推高租金收入、降低现实利率，并支持房地产估值。”

　　鲸平台智库专家、盘库智库高级研究员江瀚对21世纪经济报道记者示意：

　　“美国房价大幅飙升的最焦点缘故原由是极端宽松的钱币政策，当前市场可能存在一定的泡沫，房价若是耐久上涨可能会进一步引发社会风险。”

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　　涨幅逾越次贷危急前

　　美国天下地产经纪商协会（NAR）6月尾宣布的数据显示，5月成屋中位数「shu」价钱同比上涨23.6%至35.03万美元，创下纪录高点，房价涨〖zhang〗幅则为1999年以来最强劲的一次。房地产经纪公司Redfin同时透露，5月跨越一半的屋【wu】子成交价钱跨越其上市价钱。

　　此外，标普CoreLogic凯斯席勒6月尾公布的全美房价指数显示，美国4月房价同比上涨14.6%，高于3月时的13.3%，为30多年来的最快增速。

　　与此同时，涵盖达拉斯、迈阿密、纽约和旧金山等美国多数市区的4月20城房价指数环比上涨1.6%，同比上涨14.9%，创下2005年11月以来的最高水平，比金融危急前还要疯狂。

　　其中亚‘ya’利桑那州州府菲尼『ni』克斯（Phoenix）、加州圣地亚哥和华盛顿州西雅图的同比涨幅最高。相比去年同期，这三个都会的房价涨幅都在20%以上。

　　标普道琼斯（si）指 zhi[数董事总司理兼指数投资计谋全球主管拉扎拉（Craig Lazzara）示意，4月的显示确实非同寻常，全美综合指数14.6%的涨幅创下了30多年来的最高水平。

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　　为何房价飙升？

　　房价上涨和极端宽松的政策息息相关。为了缓解疫“yi”情对经济的打击，美联储自去年6月起最先每月净购置至少800亿美元的美国国债和400亿美元的抵押贷款支持证券（MBS），旨在降低借贷成本，同时创纪录的低利率也推动了购房热潮。

　　鲸平台智库专家、著名经济学家宋清辉对21世纪经济报道记者示意：

　　“美国房价大涨离不开两个缘故原由，一是美联储实行了超级宽松的钱币政策，而且这一政策短期有维持下去的趋势。二是为停止疫情造成的经济损失，拜登政府接纳了普遍的经济刺激措施，进而释放出来天量的钱币资金，推动美国房价进一步飙升。”

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　　除了宽松政策，供应不足也是房价飙升的主要因素。美国房地产经纪人协会今年6月宣布的讲述显示，2001年至2020年时代，全美衡宇修建商平‘ping’均每年新建122.5万套住房，这一数字低于1968年-2000年『nian』间的年均150万套。

　　与耐【nai】久历史水平相比，已往20年的美国新居制作量已削减了550万套，其中包罗200万套单户住宅，110万套2至4户的多户型住宅“zhai”和240万套至少5户的多户型住宅。

　　若是想要填补这样的{de}供应缺口，修建商的住宅建设速率需要到达每年新建210万套衡宇，但这仍需要十年时间才{cai}气解决这个问题。

　　需要注重的是，疫情更是加剧了供应欠缺问题，已往一年修建质料和劳动力成本延续走高，美国修建商不得不放缓了建设衡宇的措施。

　　而就在衡宇供应不足之际，极低的抵押贷款利率和居家事情等因素又导致住房需求激增，供应欠缺问题突然变得尤为严重，近六成美国青年设计将自己《ji》在疫情时代的储蓄用于购房。

　　美国最大房产网站Zillow 7月初宣布了对1200多名千禧一代（1982年至2000年之间出生）和Z世代（1990年月「yue」中叶至2010年出生）的考察效果，其中跨越一『yi』半（59%）的年《nian》轻人示意，他们设计用自己疫情时代的储蓄支付购房首付。

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　　忠言声不停于耳

　　就在房价延续飙升之际，多家银行发出风险预警。德意志银行首席剖析师吉米・里德（Jim Reid）称，现在美国房价飙升水平险些与全球金融危急前无异。当前来看，美国房价已达历史高点，这样的‘de’数「shu」字将成为一个“伟大的担忧《you》”。

　　高盛剖析师罗尼・沃克（Ronnie Walker）也忠言，美国‘guo’房地产市场供需延续失衡，将在今明两年带来两位数的房价上涨，而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。高盛模子预计，2022年底前住房通胀同比涨幅将到达3.8%，2023年将跨越4%。

　　前任政府官员{yuan}也出来喊话，曾任克林顿政府财政部长、奥巴马政府首席经济照料的经济「ji」学家萨默斯〖si〗（Lawrence Summers）示意，美国房价飙升“令人恐慌”，而且很可能会顺势推高美国通胀率。“鉴于美国衡宇供应欠缺，当地房价预计将继续攀升，市场需要异常、异常严肃地看待通胀风险。”

　　与此同时，美联储官员也纷纷发出忠言。波士顿联储主席罗森格伦示意，房地产市场的过分繁荣可能将威胁到钱币稳固。“对我们来说，回到2%的通胀目的异常主要，但目的是使之可延续。若要通胀可延续，我们就不能在房地产这样的领域泛起大起大落的繁荣和萧条周期。”

　　美联储理事沃勒也示意，美国经济显示好于预期为提早缩减资产购置规模提供了依据，他倾向于先从MBS入手。“现在房地产市场相当火爆，不需要其他任何不需要的支持。”

　　除了罗森格伦和沃勒，圣路易斯联储主席布拉德也以为美联储需要重新评估其对房地产市场的援助。此外，达拉斯联储主席卡普兰也主张，MBS购置的退出“宜〖yi〗早「zao」不宜迟”。

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　　这次会“崩盘”吗？

　　火热的房地产市场已经引发了市场担忧，美联储延续的宽松政策将助长房价飙升，当下继续购置MBS的行为已经令人无法明晰。

　　北京时间7月8日破晓，美联储宣布6月政策聚会纪要，与会官员讨论了购置MBS的问题，但存在《zai》分歧。一些官员以为，鉴于房价压力，应该优先削减购置MBS，而另外几名官员则示意，平衡地减码美国国债和MBS更可取。

　　对比来看，在2014年的上一次减码行动中，缩显示实上是以“自动驾驶”模式举行的，也就是说每次政策聚会后公债和〖he〗MBS都同样被削减。

　　投资者需要注重的是，虽然美国房价延续飙升，但市场主流看法仍然以为，房地产市场不会像之前金融危急那样“崩盘”，强劲的家庭财政状态和此前金融危急有着本质区别。

　　许多业内人士预计，美国房价未来仍将保持高位。Zillow Group经济学家Matthew Speakman示意，思量到住房需求仍在上升，已往一年推 tui[动房价上涨至新高的气力仍然存在，而且险些没有削弱的迹象，房源数目仍处于历史低位。

　　CoreLogic副首席经济学家赫普（Selma Hepp）也示意，只管房价增速创下新高，但现在价钱下跌的风险远（yuan）低于疫情前以及2006年夏日房价触《chu》顶时的水平。这可能是由于，有利的抵押贷款利率和收入增进继续使得抵押贷款支出与家庭月收入之比保持在较低的水平。

　　展望未来，赫普示意，“买〖mai〗家需求上升、待售库存不足将继续组成压力，今年三季度房价仍可能保持「chi」两位数增进。”

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